La oferta de vivienda cae y los precios se disparan durante el Gobierno de Sánchez
Desde 2018, los precios han aumentado y miles de inmuebles han desaparecido del mercado, en un contexto marcado por la falta de obra nueva y el debate regulatorio.
La compraventa y el alquiler se encarecen mientras disminuye la disponibilidad de inmuebles. La reducción de la oferta, el aumento de la demanda y las medidas regulatorias sitúan el acceso a la vivienda entre las principales preocupaciones de los españoles.
El mercado inmobiliario español afronta una creciente brecha entre la oferta y la demanda. Desde 2018, los precios de compraventa han aumentado de forma considerable, mientras que la disponibilidad de viviendas usadas y de inmuebles en alquiler se ha reducido. Esta situación ha dificultado el acceso a la vivienda para numerosas familias y ha convertido el problema en una de las principales preocupaciones ciudadanas.
Según los datos de los registradores de la propiedad citados en el informe, el precio medio del metro cuadrado de compraventa pasó de 1.588 euros en 2018 a 2.355 euros, lo que representa un incremento del 48%. En el mercado de segunda mano, Idealista registró en septiembre una subida interanual del 11,8%, hasta los 2.930 euros por metro cuadrado.
Por su parte, la tasadora Tinsa sitúa el precio de la vivienda terminada en 2.071 euros por metro cuadrado. Con esta referencia, una vivienda de 90 metros cuadrados tendría un coste medio aproximado de 186.429 euros.
Menos viviendas disponibles en el mercado
La escasez de obra nueva en las zonas con mayor demanda ha incrementado la presión sobre la vivienda usada. De acuerdo con los datos de Idealista, la oferta de inmuebles de segunda mano ha caído un 38% desde 2018. Aunque Madrid registra una reducción del 16%, otras provincias presentan descensos más pronunciados: Málaga, del 24%; Gerona, del 25%; Barcelona, del 26%; y Palma, del 33%.
Mientras tanto, el remanente de vivienda nueva en venta se ha mantenido relativamente estable, en torno a las 450.000 unidades durante los últimos ocho años, según los datos del Ministerio de Vivienda. Sin embargo, esta cantidad no ha sido suficiente para responder al crecimiento de la demanda. En provincias como Madrid y Barcelona, el stock representa menos del 2% del parque total de viviendas.
A esta presión se suma la previsión del Instituto Nacional de Estadística (INE), que calcula que España formará una media de 145.603 nuevos hogares al año durante los próximos 15 años, en un contexto de crecimiento demográfico impulsado, entre otros factores, por la inmigración.
El alquiler, cada vez más caro y con menos oferta
Las dificultades para comprar una vivienda han desplazado a parte de la demanda hacia el mercado del alquiler, que también registra una reducción de la oferta y un aumento sostenido de los precios.
Según Idealista, desde 2018 han desaparecido del mercado cerca de 400.000 unidades de oferta de alquiler. En ese mismo periodo, los precios han aumentado entre un 40% y un 50%, dependiendo de la fuente consultada.
Idealista calcula una subida del 45%, hasta los 15,1 euros por metro cuadrado. Fotocasa sitúa el incremento en el 47% y cifra en 1.100 euros mensuales el precio medio del alquiler, frente a los 750 euros de 2018. Por su parte, CaixaBank Research estima un encarecimiento acumulado de entre el 43% y el 48%, con incrementos interanuales superiores al 10% al cierre de los últimos ejercicios.
El Observatorio del Alquiler, coordinado por la Fundación Alquiler Seguro y varias universidades públicas, atribuye parte de la contracción de la oferta a las medidas regulatorias y a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. Según sus cálculos, desde 2023 más de 120.000 viviendas habituales han dejado de formar parte del mercado del alquiler.
El organismo prevé que la oferta disponible se reduzca en otras 7.705 viviendas durante este año, hasta situarse en 676.215 inmuebles, un descenso del 2,27%.
El impacto de la regulación sobre los propietarios
Las políticas de vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez han incorporado distintas medidas que afectan al mercado del alquiler. Entre ellas figuran la duración mínima de los contratos, las restricciones a las subidas de las rentas durante la pandemia y la aplicación de límites vinculados a la crisis económica provocada por la guerra en Ucrania.
Estas medidas quedaron parcialmente recogidas en la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023. Una de sus principales herramientas fue la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, donde se establecen límites a las rentas del alquiler conforme a las condiciones legales aplicables.
Sin embargo, el efecto de estas políticas es objeto de debate. El sector inmobiliario sostiene que las restricciones y la incertidumbre jurídica han llevado a algunos propietarios a retirar sus inmuebles del alquiler habitual y trasladarlos a modalidades de temporada o por habitaciones.
Estas alternativas también han comenzado a quedar sujetas a nuevas medidas regulatorias, lo que mantiene la preocupación entre los propietarios y los profesionales del sector sobre la evolución futura de la oferta.
La vivienda, la principal preocupación ciudadana
El encarecimiento de la compraventa y del alquiler ha convertido el acceso a la vivienda en un problema central para los hogares españoles. Según las cifras recogidas en el informe, la proporción de ciudadanos que lo consideran una de sus principales preocupaciones pasó del 2,4% en junio de 2018 al 55,7% en octubre de 2026.
La evolución refleja la presión que ejerce el mercado inmobiliario sobre la economía familiar. Con una oferta limitada, una demanda creciente y precios elevados, encontrar una vivienda asequible se ha convertido en un desafío tanto para quienes buscan comprar como para quienes necesitan alquilar.
El debate sobre cómo ampliar la disponibilidad de inmuebles y facilitar el acceso a la vivienda continúa abierto, con posiciones enfrentadas sobre el papel de la regulación, la construcción de nuevas viviendas y los incentivos para mantener las propiedades en el mercado.