La Diputación Permanente aprueba el decreto de vivienda y rechaza las prórrogas indefinidas del alquiler

El apoyo del PNV permitió convalidar el paquete de medidas del Gobierno por 35 votos frente a 34, mientras que el segundo decreto, que contemplaba renovaciones automáticas de cinco años e indemnizaciones a los inquilinos, fue rechazado. La votación se celebró en medio de un intenso enfrentamiento político y críticas del sector inmobiliario.

La Diputación Permanente del Congreso ha convalidado uno de los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno el pasado 6 de octubre, mientras que ha rechazado el texto que planteaba prórrogas automáticas de cinco años para determinados contratos de alquiler. El resultado de las votaciones se ajustó a las previsiones: el primer decreto salió adelante con 35 votos a favor y 34 en contra, mientras que el segundo fue tumbado por 34 votos favorables y 35 contrarios.

El respaldo del PNV resultó decisivo. La formación vasca apoyó el paquete general de medidas, que incluye restricciones a determinadas operaciones inmobiliarias, protección frente a los desahucios y prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler. Sin embargo, rechazó el decreto que establecía renovaciones automáticas de larga duración y compensaciones económicas para los inquilinos cuando el propietario quisiera finalizar el contrato sin una causa justificada.

La sesión tuvo lugar un día después de la huelga general del 11 de noviembre y en vísperas del comienzo de la campaña electoral. El Ejecutivo había vuelto a aprobar ambos reales decretos después de que el Congreso los rechazara en octubre, esta vez con algunas modificaciones y con la intención de someterlos a votación en la Diputación Permanente, cuya composición parlamentaria le ofrecía mayores posibilidades de conseguir los apoyos necesarios.

El PNV decide el resultado y el debate anticipa la campaña electoral

El primer texto sometido a debate fue el relativo a los alquileres indefinidos, una medida impulsada por Sumar y defendida ante la Diputación Permanente por el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy. El ministro presentó la iniciativa como un conjunto de reivindicaciones mínimas.

La discusión estuvo marcada por los reproches entre los grupos parlamentarios. El diputado del PP Sergio Sayas calificó la tramitación de los decretos de "fraude a la democracia" y cuestionó que el Gobierno volviera a presentar normas que ya habían sido rechazadas por el Congreso, aprovechando una composición de la Diputación Permanente que, a su juicio, no reflejaba la voluntad del Pleno.

El PNV volvió a desempeñar un papel determinante. Su portavoz, Maribel Vaquero, explicó que la formación no aceptaba que la protección de unos ciudadanos implicara retirar derechos a otros. Defendió la búsqueda de un equilibrio entre propietarios e inquilinos y reclamó soluciones que no profundizaran en la división social.

Por su parte, el diputado de Junts Josep María Cruset acusó a Bustinduy de mentir y calificó los decretos de "populismo" y "estafa política y electoralista". También cuestionó que el texto sobre los contratos indefinidos estableciera su entrada en vigor para el 15 de noviembre, pese a que el Gobierno lo presentaba como una medida urgente.

Vox votó en contra de ambos decretos. Su diputado José María Figaredo acusó al Ejecutivo de no haber resuelto la crisis de vivienda durante las legislaturas anteriores y de presentar las normas en el último momento. La formación también había solicitado suspender la votación al considerar que la composición de la Diputación Permanente no respetaba la proporcionalidad del Congreso. La Mesa de la Cámara rechazó esa petición.

El Gobierno defiende la protección de inquilinos y pequeños propietarios

El segundo decreto, finalmente convalidado, fue defendido por la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez. La responsable del departamento sostuvo que las medidas buscan proteger tanto a los inquilinos como a los pequeños propietarios mientras se amplía la oferta de vivienda asequible.

Rodríguez defendió que la vivienda debe considerarse un derecho básico y no una mercancía o un activo financiero. También argumentó que el crecimiento del parque público y protegido, junto con medidas para frenar la especulación, permitiría mejorar el acceso residencial.

El PNV respaldó el texto, aunque Vaquero advirtió de que su aprobación no resolvería por sí sola el problema y reclamó más construcción y una reforma de la legislación del suelo.

Junts, en cambio, sostuvo que las medidas podrían desincentivar a los propietarios y reducir la oferta disponible. Vox también rechazó la intervención del Gobierno en el mercado, al considerar que modificar las reglas de los contratos genera incertidumbre y puede provocar que menos viviendas salgan al alquiler.

Las críticas del sector inmobiliario

La decisión de rechazar el decreto sobre alquileres indefinidos fue valorada positivamente por el abogado inmobiliario José Ramón Zurdo, que había advertido de que su contenido suponía una amenaza para el mercado del alquiler. No obstante, mantuvo sus críticas al decreto que sí fue convalidado, al considerar que ambos textos responden a una política de intervención excesiva en las relaciones entre propietarios e inquilinos.

Zurdo defendió que la protección de los arrendatarios no debe conseguirse limitando injustificadamente la capacidad de los propietarios para recuperar sus viviendas. A su juicio, la seguridad jurídica y la confianza son condiciones necesarias para mantener una oferta suficiente de inmuebles en alquiler.

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, también cuestionó la aprobación del decreto. Afirmó que el anuncio y la tramitación de las medidas ya habían tenido un efecto negativo sobre la oferta disponible y aseguró que esta había caído un 19% en un mes. Según su valoración, la continuidad de estas políticas podría agravar el descenso y aumentar las dificultades de acceso para quienes buscan una vivienda.

Iñareta reclamó políticas de consenso que equilibren los derechos de propietarios e inquilinos, aporten seguridad jurídica y permitan aumentar la oferta residencial.

Las medidas de vivienda que han sido convalidadas

El Real Decreto-ley 29/2026 reúne distintas iniciativas sobre alquiler, fiscalidad, protección social y promoción de vivienda asequible. Entre sus principales disposiciones figuran las siguientes:

Protección frente a los desahucios. Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la moratoria para determinados procedimientos de desahucio cuando las personas afectadas se encuentren en situación de vulnerabilidad y no dispongan de una alternativa habitacional adecuada.

Compensaciones a propietarios. Se contempla una compensación para los propietarios afectados por la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables, durante un máximo de tres años. El mecanismo no se aplicará a las entidades consideradas fondos buitre.

Enervación extraordinaria. En los procedimientos de desahucio por impago que afecten a inquilinos vulnerables, la Administración dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, podrá subrogarse en la deuda y el contrato continuará vigente. El Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste.

Límites a determinadas compras inmobiliarias. Se restringe hasta finales de 2030 la adquisición de viviendas por parte de determinadas entidades y grandes tenedores cuando pretendan comprarlas por debajo del 70% de su valor de tasación. La norma contempla excepciones relacionadas con vivienda asequible, atención sociosanitaria y colectivos vulnerables.

Prórrogas extraordinarias de alquiler. Los inquilinos podrán solicitar una extensión de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo las condiciones vigentes.

Desistimiento del contrato. Los arrendatarios podrán abandonar la vivienda una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que comuniquen su decisión con 30 días de antelación, sin tener que pagar una indemnización al propietario.

Límites a las actualizaciones de renta. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se establecen restricciones a las subidas anuales de los alquileres. Cuando la renta supere el límite máximo del índice de referencia, no podrá actualizarse; en los demás casos, el incremento podrá alcanzar hasta el 2%.

Alquileres de temporada. Los contratos deberán acreditar una causa real que justifique su carácter temporal. Tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Si no existe una justificación válida, pasarán a considerarse contratos de vivienda habitual.

Alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas tensionadas también deberán respetarse los límites establecidos por la Ley de Vivienda.

Incentivos fiscales y ayudas para propietarios e inquilinos

El decreto incorpora medidas tributarias dirigidas tanto a arrendadores como a arrendatarios.

Para los propietarios, contempla reducciones en el IRPF de hasta el 100% en determinados supuestos, especialmente cuando reduzcan el precio del alquiler y cumplan las condiciones previstas en la norma.

Para los inquilinos, establece una deducción del 10% en el IRPF para determinados contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales, con límites que varían según sus ingresos.

También permite a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer recargos en el IBI de las viviendas vacías. Estos podrán alcanzar el 50%, el 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y el 150% cuando tenga cuatro o más.

La norma contempla igualmente recargos en el IBI para viviendas destinadas al uso turístico, que podrán llegar hasta el 150% en determinados casos. Además, introduce cambios en la fiscalidad de los alquileres turísticos y establece un tipo del IVA del 10% para esta actividad, que hasta ahora estaba exenta en los supuestos contemplados por la regulación anterior.

Préstamos para primera vivienda y ampliación del parque asequible

Entre las iniciativas de acceso a la propiedad figura el mecanismo "Tu Casa", gestionado a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). La línea contempla financiación a un tipo de interés del 0% para personas que puedan afrontar la compra de una vivienda, pero no hayan conseguido ahorrar lo suficiente para cubrir los gastos iniciales.

La financiación podrá cubrir hasta el 20% del valor del inmueble, con un máximo de 50.000 euros y un plazo de devolución de diez años. El programa contará con una dotación de 10.000 millones de euros.

El decreto también consolida el modelo de Casa 47 y establece que el patrimonio de la Entidad Estatal de Vivienda se destine de forma permanente a vivienda asequible y protegida. Además, incorpora una definición legal de vivienda asequible: aquella cuyo precio de venta o alquiler no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio, sin incluir los anejos.

A estas medidas se suman avales y financiación para ampliar el parque de alquiler social y asequible. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, también ha anunciado que Casa 47 adquirirá miles de inmuebles procedentes de la Seguridad Social para destinarlos al alquiler asequible.

El texto incluye una reforma de la Ley de Hipoteca Mobiliaria para facilitar la financiación de viviendas industrializadas y una línea de avales dirigida a pequeñas y medianas empresas fabricantes y promotoras.

Por último, reduce al tipo superreducido del 4% el IVA aplicable a la vivienda de promoción pública y protegida, con el objetivo de incentivar la construcción de inmuebles residenciales asequibles.

El decreto de alquileres indefinidos queda rechazado

El Real Decreto-ley 28/2026, que no llegó a entrar en vigor, contemplaba una modificación de las condiciones de renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Su principal disposición establecía que, una vez finalizado el periodo inicial, los contratos se prorrogarían automáticamente por periodos sucesivos de cinco años, o de siete años cuando el propietario fuera una persona jurídica, salvo que existiera una causa justificada para no renovarlos.

El propietario podría recuperar la vivienda en determinados supuestos, como la necesidad acreditada de utilizarla como residencia habitual para sí mismo o para determinados familiares. Para ello, tendría que comunicar su decisión con al menos seis meses de antelación al vencimiento del contrato. El inquilino, por su parte, debería avisar con al menos dos meses si no quisiera continuar.

El texto también establecía una indemnización para el arrendatario cuando el propietario decidiera poner fin al contrato sin una causa justificada. La cantidad sería la mayor de estas dos opciones: el equivalente a 12 mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios del alquiler, o una mensualidad por cada año que el inquilino hubiera residido en la vivienda, con el correspondiente prorrateo por periodos inferiores.

Cuando no pudiera obtenerse un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, el cálculo se realizaría tomando como base la renta mensual vigente en el momento de comunicar la no renovación.

Con el rechazo de este segundo decreto, estas nuevas condiciones no entrarán en vigor. La votación deja así aprobado el paquete general de medidas de vivienda, pero descarta el modelo de prórrogas sucesivas e indemnizaciones que el Gobierno había planteado para reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler.