El BCE mantiene los tipos en el 2,5% mientras caen las compraventas y las hipotecas en España
La compraventa de viviendas baja un 9,8% en agosto y las nuevas hipotecas descienden un 5,6%, mientras el euríbor y las ofertas bancarias presionan a los compradores.
La autoridad monetaria europea aplaza una nueva subida de los tipos en un contexto de inflación elevada e incertidumbre económica. En España, las compraventas y las hipotecas encadenan descensos, mientras el encarecimiento de la financiación dificulta el acceso a la vivienda.
El Banco Central Europeo (BCE) ha decidido mantener los tipos de interés en el 2,5% en su reunión del 29 de octubre, en línea con las expectativas del mercado. La institución opta así por esperar antes de aplicar un nuevo ajuste monetario, mientras evalúa la evolución de los precios, las tensiones en los mercados de deuda y los riesgos para el crecimiento económico de la eurozona.
La decisión llega en un momento de pérdida de dinamismo del mercado inmobiliario español. Las compraventas de viviendas y la firma de hipotecas registran caídas interanuales, aunque los precios de los inmuebles continúan aumentando y las entidades financieras han comenzado a encarecer sus ofertas hipotecarias.
Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, considera que el BCE ha optado por la prudencia ante la presión inflacionaria y las incertidumbres económicas y políticas. Según explica, mientras el organismo espera para decidir sus próximos movimientos, los bancos ya están revisando al alza las condiciones de sus préstamos, con incrementos de hasta 0,40 puntos porcentuales en algunas ofertas.
Las compraventas de viviendas acumulan ocho meses de descensos
Los datos notariales reflejan el enfriamiento de las operaciones inmobiliarias. En agosto se formalizaron 34.599 compraventas de viviendas en España, un 9,8% menos que en el mismo mes del año anterior. Se trata del octavo descenso interanual consecutivo y del nivel más bajo de los últimos seis años, según las cifras recogidas en la información original.
Entre enero y agosto se contabilizaron 454.129 operaciones, frente a las 494.841 del mismo periodo de 2025. La reducción acumulada alcanza así el 8,2%.
La evolución de las ventas contrasta con la trayectoria de los precios. El valor medio del metro cuadrado de las viviendas vendidas subió un 12,8% interanual en agosto, hasta los 1.959 euros.
El encarecimiento fue todavía mayor en los pisos, cuyo precio por metro cuadrado aumentó un 17,6%, hasta los 2.361 euros. Por comunidades autónomas, los incrementos más destacados se registraron en Cantabria, con un 23,6%; Murcia, con un 20,6%; la Comunidad Valenciana, con un 18,2%; Canarias, con un 17,7%; Castilla y León, con un 17,5%; y Madrid, con un 17,2%.
Menos hipotecas y mayores dificultades para acceder a financiación
La desaceleración también afecta a los préstamos destinados a la compra de vivienda. En agosto se formalizaron 19.875 nuevas hipotecas, un 5,6% menos que un año antes y el registro mensual más bajo desde el verano de 2023.
En los ocho primeros meses del año, el número de préstamos alcanzó las 247.893 operaciones, por debajo de las 255.586 contabilizadas durante el mismo periodo de 2025.
La evolución coincide con un retroceso de la demanda hipotecaria. La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España, elaborada a partir de respuestas del sector financiero recogidas entre el 21 de septiembre y el 6 de octubre, refleja que el saldo neto de entidades que detectaron una disminución de las solicitudes de financiación para vivienda se situó en el 40%, frente al 27% de la eurozona.
La caída fue más intensa de lo previsto por la banca española y alcanzó su mayor nivel en tres años. Para el cuarto trimestre, las entidades anticipan nuevas reducciones de la demanda y un endurecimiento de los criterios para conceder préstamos.
El euríbor y las ofertas bancarias encarecen las hipotecas
La pausa del BCE no ha impedido que las condiciones hipotecarias empeoren para determinados compradores. El euríbor, principal referencia de las hipotecas variables en España, registraba en octubre una media mensual provisional del 3,239%, frente al 3,247% de septiembre y al 2,187% de octubre del año anterior.
Aunque la media provisional se situaba ligeramente por debajo de la del mes previo, la diferencia respecto al año anterior anticipaba incrementos en las cuotas de los préstamos variables sujetos a revisión. El sobrecoste estimado puede rondar los 1.000 euros anuales de media, aunque depende del capital pendiente, el plazo y el diferencial de cada contrato.
En las hipotecas a tipo fijo, varias entidades han elevado sus ofertas hasta 40 puntos básicos. Según el comparador de idealista/hipotecas citado en la información, los tipos nominales anunciados se situaban entre el 2,75% y el 3,50%, generalmente sujetos a bonificaciones por domiciliar la nómina, contratar seguros o realizar aportaciones a productos de inversión.
Pese a esta tendencia, Villén señala que algunos bancos siguen negociando las condiciones de forma individual y que todavía pueden encontrarse ofertas más competitivas para determinados perfiles. Por ello, recomienda comparar propuestas de distintas entidades y estudiar si cambiar de banco puede resultar conveniente antes de que se produzcan nuevos incrementos.
La deuda pública y la inflación condicionan las decisiones del BCE
La decisión de mantener los tipos responde a un escenario económico complejo. Aunque la inflación general de la eurozona aumentó seis décimas en septiembre, hasta el 3,8%, la inflación subyacente se situó en el 2,5%, una décima más que el mes anterior.
Konstantin Veit, gestor de carteras de Pimco, sostiene que todavía no se observan señales claras de que el repunte de los precios se esté trasladando de forma duradera al conjunto de la economía. A su juicio, los efectos indirectos continúan contenidos y no hay evidencias claras de efectos de segunda ronda.
A la presión inflacionaria se suman las dificultades presupuestarias de varios países europeos. Francia concentra parte de la preocupación de los inversores por su deuda pública, su déficit y las perspectivas de crecimiento. La incertidumbre política también influye en las expectativas de los mercados.
En este contexto, los rendimientos de la deuda soberana han aumentado y los diferenciales entre países se han ampliado. Josefina Rodríguez, economista de Vanguard, considera que este movimiento ha endurecido las condiciones financieras en la eurozona.
Carsten Brzeski, responsable global de macroeconomía de ING, resume esta situación señalando que el mercado de bonos ha asumido parte del trabajo del BCE, lo que habría facilitado que la institución mantuviera los tipos sin cambios en octubre.
Los analistas anticipan una posible subida en diciembre
La próxima reunión del BCE está prevista para el 17 de diciembre. El consenso de analistas citado en la información contempla una posible subida de 25 puntos básicos, que situaría la tasa de referencia en el 2,75% al cierre del año.
La decisión dependerá, entre otros factores, de la evolución de los precios de la energía, la inflación y sus posibles efectos sobre el resto de la economía. Bankinter y Renta 4 figuran entre las entidades que esperan un nuevo incremento, aunque reconocen que las perspectivas de crecimiento y las tensiones financieras pueden condicionar la decisión.
Cristina Gavín, responsable de renta fija de Ibercaja Gestión, también contempla una subida en diciembre, pero subraya que la evolución de los datos de crecimiento e inflación será determinante para anticipar los movimientos de 2027.
Estas previsiones no constituyen una decisión confirmada del banco central, que deberá valorar los datos económicos disponibles antes de anunciar su política monetaria.
Christine Lagarde confirma su salida anticipada
La reunión también ha estado marcada por el anuncio de que Christine Lagarde dejará la presidencia del BCE el 7 de febrero de 2027, antes de que concluya oficialmente su mandato.
Entre los posibles sucesores figura Pablo Hernández de Cos, expresidente del Banco de España, junto al neerlandés Klaas Knot, antiguo presidente del banco central de Países Bajos y miembro del Consejo de Gobierno del BCE.
Matthew Ryan, responsable de estrategia de mercados de Ebury, considera que la salida anticipada de Lagarde podría tener implicaciones políticas por el calendario de las elecciones francesas. También advierte de que el relevo se produce en un momento de inflación elevada y tensiones en los mercados de deuda.
Según su análisis, un sucesor con una posición monetaria más restrictiva podría reforzar las expectativas de nuevas subidas de tipos, mientras que un perfil más moderado podría dar mayor peso al crecimiento económico y a la estabilidad financiera.
Ryan añade que un proceso de sucesión prolongado podría aumentar la volatilidad en los mercados. No obstante, señala que el presidente del BCE no determina por sí solo las decisiones monetarias, que corresponden al Consejo de Gobierno de la institución.