El Congreso decidirá el 12 de noviembre el futuro de los dos decretos de vivienda aprobados por Sánchez
El primer paquete, con medidas sobre alquileres, desahucios e incentivos fiscales, podría convalidarse, mientras que los contratos indefinidos previsiblemente serán rechazados.
El Congreso decidirá sobre las dos normas aprobadas por el Ejecutivo el pasado 6 de octubre. El primer decreto, que concentra la mayoría de las medidas, cuenta con apoyos suficientes para salir adelante, mientras que la propuesta de contratos de alquiler indefinidos tiene prácticamente descartada su convalidación.
La Diputación Permanente del Congreso votará el próximo 12 de noviembre los dos reales decretos de vivienda aprobados por el Gobierno el pasado 6 de octubre. La fecha, confirmada por fuentes de la Presidencia de la Cámara, sitúa la decisión parlamentaria un día después de la huelga general y en la víspera del inicio de la campaña electoral del 29 de noviembre.
Las dos normas tienen perspectivas muy diferentes. El primer decreto, que incluye la mayor parte de las medidas sobre alquileres, protección frente a los desahucios e incentivos fiscales, entró en vigor el 8 de octubre y cuenta con posibilidades de ser convalidado. El segundo, centrado en la implantación de contratos de alquiler indefinidos, depende también de la votación parlamentaria, pero su aprobación parece descartada ante el rechazo anunciado por la mayoría de los grupos.
El Ejecutivo ha apurado el plazo de 30 días hábiles previsto para someter estas iniciativas a convalidación. La portavoz del PNV, Maribel Vaquero, ya ha anunciado que apoyará el primer decreto, aunque votará en contra del segundo. Ese respaldo resulta relevante para las cuentas del Gobierno.
El adelanto electoral marcó la tramitación de los decretos
La convocatoria de una nueva votación llega después de que el Congreso rechazara los dos reales decretos en un primer intento, el pasado 2 de octubre. Aquella derrota parlamentaria precipitó el adelanto electoral.
Posteriormente, el Gobierno volvió a presentar ambos textos con algunas modificaciones para evitar posibles problemas legales en su tramitación ante la Diputación Permanente, un órgano que cuenta con una composición parlamentaria más favorable al Ejecutivo.
No obstante, el recurso a este mecanismo ha generado dudas entre especialistas, que consideran que su utilización debe reservarse para situaciones en las que existan razones de urgencia.
La Diputación Permanente está integrada en esta legislatura por 68 diputados, además de la presidenta del Congreso, Francina Armengol. El reparto contempla 27 representantes del PP, 24 del PSOE, seis de Vox, seis de Sumar y uno por cada grupo de ERC, Junts, EH Bildu, PNV y el Grupo Mixto. Con Armengol, el bloque socialista cuenta en la práctica con 25 votos.
Esta composición permite al Gobierno reunir apoyos suficientes con sus socios de izquierda y el PNV, sin depender de los votos de PP, Vox o Junts.
Las principales novedades del primer decreto
El Real Decreto-ley 29/2026 concentra buena parte de las medidas de vivienda. Entre sus cambios destaca la ampliación hasta el 31 de diciembre de 2030 de las restricciones a determinadas compras de inmuebles por parte de fondos de inversión y grandes tenedores.
La norma establece que las entidades incluidas en su ámbito de aplicación no podrán adquirir viviendas por debajo del 70% de su valor de mercado, salvo determinadas excepciones, como su destino al alquiler asequible o social. También contempla la suspensión de lanzamientos hasta finales de 2030 en determinados supuestos de adquisición de la vivienda habitual de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
Otra modificación beneficia a los propietarios afectados por la suspensión de desahucios, ya que amplía la compensación que pueden recibir para incluir las costas procesales, además de las rentas y suministros impagados.
El decreto incorpora también nuevas obligaciones para los anuncios de alquiler. La publicidad deberá ofrecer información veraz y transparente e incluir, cuando corresponda, el índice de referencia de precios, los límites legales de renta y la identificación de la vivienda. También deberá indicar si el arrendador es un gran tenedor.
Más financiación para el programa 'Tu Casa'
El programa 'Tu Casa' amplía sus condiciones para facilitar la compra de la primera vivienda. Los préstamos a interés cero y sin comisiones podrán devolverse en un plazo de hasta 30 años, frente a los diez inicialmente previstos, y desaparece el límite de edad para solicitarlos.
La financiación podrá cubrir el menor importe entre el 20% del valor del inmueble y 50.000 euros. Además, el decreto contempla un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros, junto con una partida de cinco millones para gastos financieros del ICO.
También se incorpora una dotación adicional de 400 millones de euros para el fondo previsto en la norma.
Prórrogas de alquiler, límites de precios y protección frente a desahucios
El primer decreto mantiene medidas dirigidas a proteger a determinados inquilinos y regular el mercado del alquiler. Entre ellas figura la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
También contempla una moratoria frente a determinados desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando los afectados se encuentren en situación de vulnerabilidad, carezcan de alternativa habitacional y la Administración no les haya ofrecido una solución adecuada.
La norma establece, además, límites a la actualización anual de las rentas hasta finales de 2027. En los casos en que el alquiler supere el límite máximo del índice de referencia, no podrá actualizarse; en el resto de supuestos, el incremento podrá alcanzar hasta el 2%.
Otras disposiciones regulan los alquileres de temporada y por habitaciones. Los primeros deberán acreditar una causa real de temporalidad y, con carácter general, no podrán superar los doce meses. En cuanto al alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el precio que correspondería al arrendamiento de la vivienda completa.
En materia fiscal, el texto incorpora incentivos de hasta el 100% en el IRPF para determinados propietarios que reduzcan el precio del alquiler, una deducción del 10% para ciertos inquilinos y posibles recargos en el IBI para viviendas vacías y turísticas en zonas de mercado residencial tensionado. También contempla cambios en la fiscalidad de las socimis, un IVA del 10% para determinados alquileres turísticos y la aplicación del tipo superreducido del 4% a la vivienda pública y protegida.
El segundo decreto plantea contratos de alquiler indefinidos
El Real Decreto-ley 28/2026, centrado en la estabilidad de los arrendamientos, afronta un escenario parlamentario mucho más complicado.
La norma establece un sistema de prórrogas automáticas de los contratos por periodos de cinco años, que se amplían a siete cuando el propietario es una persona jurídica. Para evitar la renovación, el arrendador deberá comunicarlo con seis meses de antelación y, en determinados casos, indemnizar al inquilino.
La indemnización se calcularía tomando como referencia el importe más elevado entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia. Además, el texto introduce condiciones más restrictivas para los propietarios y modifica las excepciones que les permitían evitar el pago.
La norma también establece que determinados avisos de no renovación enviados desde el 7 de octubre quedan sujetos al nuevo régimen, aunque su entrada en vigor estaba prevista para el 15 de noviembre.
Sin embargo, el rechazo anunciado por varios grupos parlamentarios hace que sus posibilidades de convalidación sean muy reducidas. De esta forma, la votación del 12 de noviembre podría permitir que el Gobierno mantenga en vigor el primer paquete de medidas, mientras que el proyecto de contratos indefinidos quedaría previsiblemente fuera.