Ocho años de regulación del alquiler: las medidas del Gobierno de Pedro Sánchez desde 2018
Las medidas han modificado la duración de los contratos, la actualización de las rentas, la protección frente a los desahucios y la fiscalidad de los propietarios.
Desde su llegada a La Moncloa en junio de 2018, el Ejecutivo ha aprobado sucesivas reformas que han modificado las condiciones de los contratos, las actualizaciones de renta, los desahucios y la fiscalidad de los propietarios. El sector inmobiliario considera que esta acumulación de normas ha reducido la seguridad jurídica y desincentivado la oferta de viviendas en alquiler.
La política de vivienda ha experimentado numerosos cambios desde que Pedro Sánchez llegó a la presidencia del Gobierno en junio de 2018. Durante estos ocho años, el Ejecutivo ha impulsado distintas medidas para regular el mercado residencial, con especial incidencia en los arrendamientos, los derechos de los propietarios y las condiciones de acceso de los inquilinos.
Las reformas han afectado a la duración de los contratos, las garantías exigibles, las actualizaciones de renta, los procedimientos de desahucio y los incentivos fiscales. También se han introducido restricciones para determinados grandes propietarios y mecanismos de intervención en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
El sector inmobiliario sostiene que la sucesión de cambios normativos ha generado incertidumbre y ha debilitado la posición de los propietarios que ofrecen sus viviendas en alquiler. El debate se ha intensificado con la aprobación de nuevos decretos de vivienda en octubre de 2026.
Este es un recorrido cronológico por las principales medidas adoptadas desde 2018.
2019: cambios en la duración de los contratos
Marzo de 2019
Una de las primeras reformas relevantes amplió la duración obligatoria de los contratos de alquiler. El periodo mínimo pasó de tres a cinco años cuando el arrendador era una persona física y a siete años cuando se trataba de una persona jurídica. Además, se establecieron tres años de prórroga tácita.
La reforma también limitó a dos mensualidades de renta las garantías adicionales que podían exigirse al inquilino, aparte de la fianza legal de un mes.
En cuanto a la finalización del contrato, se estableció un preaviso de cuatro meses para el propietario y de dos meses para el arrendatario.
2020: suspensión de desahucios y nuevas prórrogas
Marzo de 2020
Con la declaración del estado de alarma por la pandemia, el Gobierno aprobó medidas extraordinarias que afectaron directamente a los propietarios:
- Suspensión de los desahucios de inquilinos considerados vulnerables, incluso en situaciones de impago.
- Prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de alquiler que vencieran durante el estado de alarma. Esta medida se amplió posteriormente hasta el 30 de junio de 2023.
- Introducción de la figura del gran tenedor de vivienda, definida para quienes poseían más de diez inmuebles, con restricciones para recuperar las viviendas durante el estado de alarma.
Julio de 2020
Se amplió la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler por otros seis meses.
Diciembre de 2020
El Ejecutivo extendió la suspensión de los desahucios y prohibió determinados lanzamientos de personas vulnerables en procedimientos relacionados con la ocupación de viviendas pertenecientes a grandes tenedores.
2021: continuidad de las medidas extraordinarias
Enero de 2021
Se volvió a ampliar durante seis meses la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler que fueran venciendo.
Mayo de 2021
La finalización del estado de alarma no supuso el levantamiento de las medidas de protección. La suspensión de desahucios y las prórrogas extraordinarias continuaron vigentes hasta agosto.
Agosto de 2021
El Gobierno amplió tres meses más la suspensión de los desahucios y extendió la prórroga extraordinaria de los contratos por seis meses, hasta el 31 de octubre.
Octubre de 2021
Se aprobó una nueva extensión de seis meses para la suspensión de los desahucios y otra prórroga extraordinaria de los contratos, esta vez hasta el 28 de febrero de 2022.
Diciembre de 2021
Se redujo del 85% al 40% la bonificación en el Impuesto sobre Sociedades aplicable a determinados grandes tenedores.
2022: límites a las actualizaciones de los alquileres
Marzo de 2022
El Gobierno estableció un límite del 2% a la actualización anual de las rentas de los contratos de vivienda habitual. La medida se aplicó en un contexto de inflación elevada: el IPC cerró ese mes en el 9,8%.
También se aprobó una nueva ampliación de la suspensión de los desahucios, incluidos determinados procedimientos por impago, y una prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de alquiler.
Junio de 2022
El límite del 2% a las actualizaciones de renta se extendió hasta el 31 de diciembre de ese año. En julio, la inflación interanual alcanzó el 10,8%, mientras que las subidas de los alquileres continuaron sujetas al tope establecido.
El Ejecutivo volvió a ampliar la suspensión de los desahucios y la prórroga extraordinaria de los contratos por otros seis meses.
2023: entrada en vigor de la Ley de Vivienda
Enero de 2023
El límite del 2% a la actualización anual de los alquileres se mantuvo durante todo el año. En ese periodo, la inflación media fue del 3,55% y el último dato de diciembre se situó en el 3,1%.
También se aprobó una prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de vivienda habitual que finalizaran antes del 30 de junio de 2023. La ampliación debía ser solicitada por el inquilino y el propietario estaba obligado a aceptarla. La suspensión de los desahucios volvió a extenderse.
Mayo de 2023: Ley de Vivienda
La entrada en vigor de la Ley de Vivienda introdujo cambios estructurales en el mercado del alquiler:
- Las comunidades autónomas recibieron la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionado, donde se aplican límites a los precios de los nuevos contratos.
- Se incorporaron a la Ley de Enjuiciamiento Civil procedimientos de suspensión de desahucios para evaluar la vulnerabilidad social, con plazos ordinarios de dos meses para propietarios particulares y cuatro meses para empresas.
- Se permitió a los ayuntamientos aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI de determinadas viviendas vacías.
- El límite de actualización anual de las rentas pasó del 2% al 3% hasta diciembre de 2024, cuando estaba previsto que entrara en vigor un nuevo índice del INE.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato pasaron a ser responsabilidad del arrendador.
- La definición de gran tenedor se amplió para incluir a personas físicas o jurídicas con más de diez inmuebles, reduciéndose el umbral a cinco viviendas en zonas declaradas tensionadas.
Junio de 2023
Se aprobó una nueva prórroga de la suspensión de los desahucios. También se incorporó un sistema de compensaciones para pequeños propietarios cuando la Administración no ofreciera una alternativa habitacional en los tres meses siguientes a la paralización del procedimiento.
En ese mismo mes finalizó la prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual que se había ido ampliando desde marzo de 2020.
2024: nuevas limitaciones fiscales y de renta
Enero de 2024
La bonificación fiscal en el IRPF para los arrendadores pasó del 60% al 50% en los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023. Los propietarios con contratos anteriores pudieron mantener la reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler.
También se amplió la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2024 y comenzó a aplicarse el límite del 3% a la actualización anual de las rentas de los contratos de larga duración, vigente hasta diciembre de ese año.
Marzo de 2024
Comenzó la aplicación de límites de precios del alquiler en 140 municipios de Cataluña, entre ellos Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, además de otras localidades importantes. En octubre se incorporaron otras 131 poblaciones catalanas.
2025: nuevo índice de actualización y cambios en el mercado
Enero de 2025
Entró en vigor el nuevo Índice de Referencia de Arrendamiento (IRAV), destinado a actualizar las rentas de los contratos firmados después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en mayo de 2023. Este índice se diseñó para limitar las actualizaciones y mantenerse por debajo del IPC. Los contratos anteriores continuaron vinculados al índice previsto en sus condiciones, cuando así se hubiera establecido.
También comenzó a funcionar el Registro Único de Arrendamientos para los alquileres de corta duración y se amplió la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2025.
Abril de 2025
Se eliminó la denominada 'golden visa', vigente desde 2013. Entre ese año y 2023 se habían concedido 14.576 permisos de residencia a ciudadanos extracomunitarios por la compra de viviendas con un valor superior a 500.000 euros.
Julio de 2025
Las tres capitales vascas, Pamplona y distintos municipios del País Vasco y Navarra fueron declarados zonas de mercado residencial tensionado.
Diciembre de 2025
La prórroga de la suspensión de los desahucios incluida en el decreto ómnibus de final de año decayó después de que el Congreso no convalidara la norma.
2026: nuevas restricciones y decretos de vivienda
Julio de 2026
Durante el año, nuevos municipios del País Vasco, Asturias y Galicia se incorporaron al listado de zonas de mercado residencial tensionado.
Octubre de 2026
El 6 de octubre, un día después de convocar elecciones generales para el 29 de noviembre, el Gobierno aprobó dos nuevos reales decretos-ley en materia de vivienda: el 28/2026 y el 29/2026.
Las normas llegaron después de que el Congreso rechazara el 2 de octubre los decretos anteriores. Los nuevos textos mantuvieron buena parte de las medidas, aunque incorporaron modificaciones.
Entre las disposiciones del decreto que entró en vigor se encuentran:
- Ampliación de la prohibición de determinados desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
- Restricciones hasta finales de 2030 a determinadas compras de viviendas por parte de fondos de inversión y grandes tenedores.
- Límites a la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el alquiler supera el índice de referencia, la actualización será del 0%; en los demás casos, podrá alcanzar un máximo del 2%.
- Nuevas medidas fiscales relacionadas con los propietarios de viviendas.
- Cambios tributarios sobre los inmuebles destinados al alquiler turístico y las viviendas vacías, incluidos recargos en el IBI y modificaciones en el IVA.
La aprobación de estos decretos ha vuelto a situar en el centro del debate la relación entre la protección de los inquilinos y la seguridad jurídica de los propietarios, así como el impacto de la regulación sobre la oferta disponible de viviendas en alquiler.