Los propietarios cargan contra el plan de alquiler y alertan de una menor oferta de viviendas

Las asociaciones de propietarios cuestionan las nuevas restricciones al alquiler y advierten de que pueden reducir la oferta y aumentar la inseguridad jurídica

El Gobierno ha situado el veto a determinadas compras de vivienda por parte de grandes inversores como una de las principales novedades de su nuevo paquete de medidas, pero buena parte de las obligaciones incluidas en el decreto recaen sobre los propietarios particulares.

Las nuevas reglas afectan a la duración de los contratos, las prórrogas, las actualizaciones de las rentas, los gastos que pueden trasladarse al inquilino y la fiscalidad de las viviendas vacías. Las asociaciones de propietarios consideran que el conjunto puede hacer menos atractivo poner una vivienda en alquiler y cuestionan que estas medidas puedan resolver por sí solas el problema de acceso a la vivienda.

Uno de los cambios establece que determinados contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de hasta dos años, siempre que el inquilino haya estado al corriente de pago durante los ocho meses anteriores.

También se amplía la protección frente a determinados desahucios. Cuando el propietario sea un gran tenedor, se contempla la suspensión en los supuestos establecidos por la norma. Si el arrendador es una persona física, las comunidades autónomas deberán asumir el pago de las rentas y suministros pendientes durante la suspensión.

El decreto introduce además cambios en la relación económica entre propietarios e inquilinos. El arrendador no podrá repercutir al inquilino el IBI ni otros tributos vinculados a la vivienda y los alquileres por habitaciones pasan a quedar sometidos a las reglas de la vivienda habitual.

Más límites a las rentas

Las restricciones también afectan a la actualización de los alquileres.

Hasta finales de 2027, cuando una vivienda se encuentre en una zona tensionada y la renta supere el índice de referencia correspondiente, el propietario no podrá aplicar una subida. En el resto de los casos, el incremento quedará limitado al 2%, salvo que exista un nuevo acuerdo entre las partes.

A partir de 2028, cuando el contrato no contemple una actualización, no podrá aplicarse una subida. En cualquier caso, el incremento tendrá como límite el índice oficial de referencia, el IRAV.

Para las asociaciones de propietarios, la acumulación de restricciones modifica de manera sustancial las condiciones bajo las que se puede alquilar una vivienda.

"Los decretos van a destruir la oferta, asfixiar al pequeño ahorrador y dejar fuera del mercado precisamente a quienes dicen proteger", sostiene Asval, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler.

La organización considera además que algunas medidas tienen un alcance retroactivo que, a su juicio, afecta a la confianza legítima y genera inseguridad jurídica.

Temor a que desaparezcan viviendas del mercado

Las críticas no proceden únicamente de los propietarios. Diferentes analistas y expertos citados en el sector residencial han advertido de que algunas de las medidas podrían producir efectos contrarios a los buscados.

Una de las principales preocupaciones es que propietarios que ya alquilan sus viviendas decidan retirarlas del mercado o que quienes tenían previsto hacerlo finalmente no den el paso.

También existe el temor a una mayor selección de los inquilinos. Los expertos consultados apuntan al riesgo de que los propietarios opten por arrendar únicamente a personas con ingresos más elevados y perfiles considerados de menor riesgo, dejando fuera a hogares con menor capacidad económica.

Otro de los efectos señalados es que las ayudas y ventajas fiscales destinadas a los inquilinos puedan terminar incorporándose a los precios de los alquileres. En ese escenario, parte de las ayudas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda acabaría trasladándose a las rentas.

Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, considera que las nuevas medidas vuelven a colocar buena parte de la respuesta a la emergencia habitacional sobre los propietarios.

A su juicio, el problema principal sigue siendo la falta de oferta y los continuos cambios regulatorios dificultan que un propietario pueda prever las condiciones económicas y jurídicas de poner una vivienda en alquiler.

Críticas también desde el sector empresarial

Las organizaciones empresariales tampoco consideran que el paquete resuelva las causas estructurales del problema. Entre las cuestiones que reclaman figura una reforma de la Ley del Suelo que permita aumentar la construcción de vivienda.

La sensación que trasladan distintos actores del sector es que algunas medidas funcionan como soluciones temporales sin abordar el déficit de oferta.

Entre ellas está la prórroga extraordinaria de dos años. El propietario puede rechazarla si necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar, incluso aunque esa circunstancia no figurara inicialmente en el contrato.

También ha generado debate el tratamiento fiscal de los pisos turísticos. El IVA finalmente será del 10%, frente al 25% que había planteado anteriormente Sánchez.

El veto a los grandes compradores tiene excepciones

Otra de las principales novedades es la restricción a determinadas compras de vivienda por parte de entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles.

Aunque el debate político se ha centrado en los llamados "fondos buitre", el decreto no utiliza esa denominación. La norma establece una prohibición de compra especulativa para entidades, tengan o no personalidad jurídica, cuando incluyan en su objeto social la adquisición de inmuebles.

Estas entidades solo podrán adquirir determinadas viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado, aunque la norma contempla varias excepciones.

La restricción no se aplica, por ejemplo, cuando el inmueble vaya a destinarse durante al menos cinco años a vivienda habitual a precio asequible o social. También quedan contemplados determinados usos destinados a personas que necesiten atención sociosanitaria, víctimas de violencia de género o colectivos considerados socialmente vulnerables cuando la adquisición corresponda a entidades del tercer sector.

Existe además otra excepción relacionada con la adhesión de la entidad compradora a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.

Por eso, aunque el veto a las compras especulativas ocupa un lugar central en el discurso del Gobierno, el alcance real de la medida dependerá de cómo se apliquen estas excepciones.

Mientras tanto, los pequeños propietarios se consideran directamente afectados por buena parte del paquete. Las asociaciones del sector sostienen que el aumento de obligaciones puede terminar reduciendo la oferta de alquiler, precisamente en un mercado donde la escasez de viviendas disponibles es uno de los principales problemas señalados por todos los actores.