La vivienda eleva en 1,3 billones la riqueza de los propietarios en cinco años.
El patrimonio inmobiliario de los hogares ha aumentado en 1,33 billones en cinco años, mientras el encarecimiento de las rentas eleva el esfuerzo de los inquilinos.
El valor de las viviendas alcanza los 4,43 billones de euros y la subida de precios agranda las diferencias entre propietarios e inquilinos
La subida del precio de la vivienda ha generado una fuerte revalorización del patrimonio de los hogares que son propietarios. En apenas cinco años, el valor de los activos inmobiliarios residenciales ha aumentado en unos 1,33 billones de euros, hasta alcanzar los 4,43 billones, según los datos del Banco de España.
La vivienda representa ya el equivalente al 412% de la renta bruta disponible de los hogares, 29 puntos más que en 2021. La cifra refleja el peso que ha adquirido el ladrillo en la riqueza de las familias, aunque la evolución no es igual en todo el país. El mercado inmobiliario presenta grandes diferencias según la zona y la intensidad de las subidas de precios.
La revalorización beneficia especialmente a quienes tienen más de una vivienda. En 2021, cada hogar disponía de una media de 1,41 viviendas. Cuando esas propiedades se destinan al alquiler, el aumento de su valor se combina además con los ingresos obtenidos por los arrendamientos.
Más valor para los propietarios
El incremento del patrimonio está directamente relacionado con la evolución de los precios. Desde el último trimestre de 2024, la vivienda ha registrado aumentos anuales superiores al 10%, después de varios años en los que las subidas se habían situado generalmente entre el 5% y el 10%.
Para los propietarios que además alquilan sus inmuebles, la revalorización nominal anual alcanza el 12,9% al sumar el aumento del valor de la vivienda y los ingresos por alquiler, según los mismos datos.
La vivienda principal continúa siendo el principal activo de los hogares y representa el 68,5% del valor de sus activos totales. Si se incluyen el resto de activos reales —otras viviendas, negocios por cuenta propia, joyas, obras de arte y antigüedades—, el porcentaje asciende al 82,6%.
En torno a siete de cada diez hogares tienen una vivienda principal en propiedad. Esta proporción, sin embargo, viene descendiendo a medida que aumenta el peso del alquiler.
La Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España muestra además una relación entre la propiedad de vivienda y el nivel de renta. La tasa de propietarios aumenta en general a medida que lo hacen los ingresos y alcanza sus niveles más altos entre los hogares de mayor edad, especialmente aquellos cuyo cabeza de familia supera los 74 años.
El valor mediano de la vivienda principal de los hogares propietarios se sitúa en 170.000 euros, aunque las diferencias territoriales son importantes. Las mayores revalorizaciones se concentran en las zonas donde existe una mayor presión sobre el mercado residencial, especialmente en las grandes ciudades de más de 500.000 habitantes.
El alquiler, al otro lado de la subida
Mientras los propietarios ven aumentar el valor de sus activos, los hogares que viven de alquiler afrontan el encarecimiento de las rentas. El aumento del precio de los inmuebles y la evolución de los alquileres están relacionados con el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
La inversión inmobiliaria también mantiene su atractivo para quienes buscan rentabilidad. El valor de una vivienda puede aumentar durante un ciclo alcista mientras genera ingresos mediante el alquiler. En el contexto actual, la rentabilidad conjunta de ambas vías triplica la de los bonos del Tesoro a diez años.
Los fondos de inversión tienen un peso relativamente reducido en el conjunto de las operaciones inmobiliarias, pero el funcionamiento marginalista del mercado hace que las últimas operaciones puedan tener una influencia importante sobre los precios.
Un estudio del Ministerio de Consumo elaborado junto al CSIC señala que, al incluir empresas, fondos de inversión y vivienda pública, alrededor del 61% del mercado del alquiler está en manos de multiarrendadores y personas jurídicas. Los pequeños propietarios que alquilan una única vivienda representan el 39% restante.
La vivienda pesa cada vez más en la desigualdad
El peso de los inmuebles en la riqueza de las familias también tiene consecuencias sobre el consumo. Los hogares propietarios y los que pagan un alquiler no afrontan la vivienda de la misma manera y destinan una parte diferente de sus ingresos a este gasto.
El Banco de España ha advertido de que alrededor de tres cuartas partes de los hogares situados en el primer quintil de renta se encuentran en una situación de sobreesfuerzo desde 2015. Para estas familias, el gasto en vivienda limita una parte importante del consumo disponible.
En el extremo contrario están los propietarios, que se benefician del aumento del valor de sus inmuebles. Ese incremento patrimonial puede generar el llamado efecto riqueza: cuando una vivienda aumenta de valor, el propietario dispone de un patrimonio mayor y puede tener una mayor capacidad para consumir.
La diferencia entre ambos grupos se refleja también en la distribución de la riqueza. Según la Encuesta Financiera de las Familias, el 1% de los hogares más ricos pasó de concentrar el 13,8% de la riqueza en 2002 al 22% en 2020. En el caso del 10% más rico, la proporción aumentó del 43,9% al 53,9%.
España vuelve a depender del ladrillo
El alquiler ha recuperado peso en la estructura residencial española y se acerca ya al 20% de los hogares, un nivel similar al registrado en 1981. Aun así, la propiedad continúa siendo la forma predominante de acceso a la vivienda.
España tampoco fue siempre un país de propietarios. En 1970, el 64,1% de los hogares vivía en una vivienda en propiedad y el 30,1% lo hacía de alquiler. La proporción de propietarios aumentó durante las décadas posteriores, pero comenzó a retroceder después de la crisis financiera de 2008.
La diferencia entre ambos modelos también tiene efectos sobre el consumo. Los hogares que pagan un alquiler deben destinar una parte de sus ingresos a esa renta mensual, mientras que quienes ya son propietarios pueden beneficiarse de la revalorización de su vivienda.
Un informe de Analistas Financieros Internacionales apunta precisamente a la importancia de este efecto patrimonial. La revalorización de los activos puede tener un peso incluso mayor que la adquisición neta de nuevos activos a la hora de explicar el aumento de la riqueza de los hogares.
En España, ese efecto explicaría casi tres cuartas partes del incremento de la riqueza familiar, frente al 54% de Francia, el 23% de Alemania y el 30% de Italia.
La diferencia también se aprecia en el peso de la vivienda dentro del patrimonio. En el tercer trimestre de 2023, los inmuebles representaban el 64,2% de la riqueza neta de los hogares españoles, frente al 55,5% en Francia y el 52,1% en Alemania.
Con la vivienda nuevamente al alza, el peso de este activo en el patrimonio familiar continúa creciendo. El resultado es un mercado en el que la subida de precios no tiene el mismo efecto para todos: aumenta el patrimonio de quienes ya poseen un inmueble, mientras eleva el esfuerzo necesario para quienes todavía necesitan acceder a una vivienda.